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新耐震基準

建物建設の基礎となる建築基準法では、1981(昭和56)年に耐震基準を大幅に改訂しています。新耐震基準とは「震度5まではほとんど被害が起こらない、震度6では建物にある程度の損害が発生しても、人命には影響しないような強度の設計にしなければいけない」というものです。

この結果、中古物件では昭和56年を境に建物の耐震力に大きな開きが生じていますので、新耐震基準に適合したマンションであるかどうか必ず確認しましょう。

その際には「建築確認」がいつ下りたかで判断してください。


売却する理由

中古物件の所有者がリゾートマンションを売却するには当然、理由があるはずです。その理由を確認するのは重要です。 こんな理由だったら・・・ 大変です。

 * せっかくの温泉大浴場や施設が利用できないまたは、使い
   勝手が悪い。

 * 入居した途端大規模修繕計画が始まり、多額の積立金を請
   求される。

 * 上の階や隣の住人がうるさくてたまらない。  など・・・


入居者の割合

誰からも評価をうけるマンションであれば、空室が出てもすぐに埋まるでしょう。逆の発想で、あき室が多い=人気がないと考えられます。居住者が出て行く一方だと“スラム化”の心配もでてきます。


日当たり・眺望

自分の目で確認できるのは重要なことです。出来ることならば、時間や曜日を変えて何度か訪問してみましょう。


管理費・修繕積立金

中古物件の場合、竣工以来、何回か管理費や積立金の値上げがあったはずです。何年でいくらぐらい値上がったか調べましょう。入居後にどれくらい値上げされるかの目安になります。

最近の新築物件はだいたい「長期修繕計画」が作成されていますので、築浅のマンションでは計画が予定通りか比較してみてください。

また、前入居者が管理費・積立金を滞納していないかも、しっかり確認しましょう。


管理形態

「常駐」・「日勤」・「巡回」・「自主管理」の4種類があります。
夜間や緊急時のトラブルに対応してもらえる「常駐」が安心ではありますが、人件費分の負担が入居者にかかっている点はお忘れなく。


管理規約の取得

「管理規約」はなるべく早いうちに見せてもらいましょう。マンション生活のルールが明文化されている重要な書類です。必ず目を通してください。

また、使用細則も確認しましょう。ペット・ピアノ・自転車・車・ゴミ・リフォームなど、生活上関係のある内容の約束事が記載されています。


既入居者へのヒアリング

実際に利用している住人から住み心地を聞いてみましょう。一番リアルな情報が聞けるはずです。それが難しい場合は管理人さんでもいいでしょう。


駐車場

全世帯分用意されていれば問題ありませんが、仮に売主がマイカーを所有していて、引越したのだからその代わりに自分が利用出来るかというと、そうでもないようです。

他の入居者が順番待ちしていれば、優先権はそちらにあるからです。マンション毎に取り決めをしているはずですので、きちんと確認しておきましょう。


リフォーム

自分の好みの部屋に変えられることを理由として、リフォームを前提にあえて中古物件を選ぶ方もいますが、構造上または規約上、制約を受ける場合がありますので、事前に確認しておきましょう。

 * 室外機置き場が狭くエアコンが増設できない。

 * 下階の騒音の問題でLDをフローリングにできない。

 * 給湯器の号数が小さく、追炊き機能付きのユニットバスにで
   きない。


部屋の外にも注意

専有部分(室内)にばかり目が行ってしまいますが、廊下の壁にひび割れがないか、植栽・芝生などは手入れが行き届いているか、駐輪場では自転車がきれいに整理されているか、廊下の蛍光灯が消えていないかなども、気にしてみましょう。 管理の良し悪しが分かります。


とにかく動かしてみる

実際に動かせるものは全て動かして見ましょう。トイレや浴室・キッチンでは水を流してみて、水量と排水の状態を確認してみてください。
赤サビが出ていたら要注意。お湯が出る場合は給湯器の点検もしましょう。

収納は、暮らし始めてから使い勝手が気になるものです。クローゼットの扉や押入れの戸が開閉しづらくないか。高さ・奥行き・幅はどうか。内部の棚が壊れていたり、ハンガーパイプが折れていたりしないか。カビが発生していないか。など、中までチェックしましょう。


ペットの飼育

ペット飼育に対する対応は各管理組合によって異なります。「飼育可」でも大きさや頭数に制限があったり、日常生活でも「外出時には抱きかかえる」など、細かく決まっていることもありますので、ペット飼育を考えている場合は詳細に下調べが必要です。

 
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